Que vont faire General Continental Investissement (GCI) et Benson Elliot de leur vieil immeuble Berkeley ? Situé à Courbevoie en bordure du boulevard circulaire, non loin de l’Arche, le bâtiment de bureaux daté des années 70 fait depuis une décennie l’objet d’un vaste projet immobilier porté par ses propriétaires, GCI et Benson Elliot. Les deux investisseurs souhaitaient dès 2008 raser l’édifice pour y construire Ava, une tour de 59 000 mètres carrés sur 142 mètres de haut dessinée par Manuel Gautrand.

Sauf que tout ne s’est pas passé comme prévu. Son voisin, Fiducial, très hostile au projet a déposé un recours qui a figé pendant des années Ava. Depuis les choses se sont arrangées pour les deux financiers qui ont vu leur permis de construire définitivement purgé par les différentes instances judiciaires. Le contexte a lui aussi bien évidement évolué en dix ans.

Et désormais le duo d’investisseurs planche sur un nouveau projet, le « New Berkeley », imaginé par Studios Archiecture. Le projet consistant en une lourde restructuration de l’existant. « Nous allons développer un immeuble neuf, étendu avec des plateaux plus grands », détaille Alexander Raingold, directeur du développement de GCI, une société familiale d’investissement dans l’immobilier tertiaire. Chacun des huit niveaux de bureaux passerait ainsi de 1 800 à 2 200 mètres carrés. L’objectif étant de porter la surface de l’immeuble à 22 000 mètres carrés utiles.

« Le New Berkeley sera très innovant »

« L’immeuble sera très innovant et très visible », s’enthousiasme l’homme d’affaires qui précise que New Berkeley resterait dans la classification « code du travail », moins contraignante en coût de charges et offrira « les meilleurs labels environnementaux ». La grande révolution du New Berkeley se fera aussi à son pied. Alors qu’aujourd’hui toute une partie du socle de l’ouvrage est dédiée à un parking logé sous le boulevard circulaire, demain les deux groupes immobiliers veulent le transformer pour y créer l’entrée du nouveau bâtiment afin de la rapprocher du hub des transports. Conséquence du changement, le parking sera réduit en capacité pour passer de 400 places à 300 places.

« Le New Berkeley sera très innovant », promet Alexander Raingold qui détaille quelques-uns des services prévus : « On va créer un lieu de destination avec en plus des bureaux, de la restauration moderne et innovante, du fitness, une conciergerie,…) ».

Si Ava n’est pas officiellement abandonnée par GCI et Benson Elliot, Alexander Raingold précise que la décision sera prise avant l’été, en admettant qu’il y plus de chances que le New Berkeley remporte la mise. « On a toujours aimé Ava mais on aime beaucoup le New Berkeley restructuré, allongé et rapproché des transports. Pour nous (ce projet, ndlr) a un gros sens d’investissement et locatif », explique Alexander Raingold. Car le coût des deux projets n’est évidemment pas le même avec un budget travaux d’environ 55 millions d’euros pour la restructuration du Berkeley contre environ 300 millions d’euros pour Ava.

Pour le calendrier, Alexander Raingold indique vouloir livrer le New Berkeley pour la fin 2019. Et si Ava venait à se faire ce serait un peu plus tard. Pas avant 2022.

C’était il y a tout juste neuf ans. Le 11 mars 2009, le jeune promoteur russe Emin Iskenderov dévoilait en grande pompe au MIPIM (le marché international de l’immobilier à Cannes) son méga projet de construction de tours jumelles Hermitage Plaza. Dessinés par l’architecte britannique Norman Foster, les deux buildings de 85 et 86 étages devant culminer à 320 mètres de haut ambitionnent d’héberger en front de Seine à Courbevoie -en remplacement d’une partie des résidences des Damiers-, des logements de luxe, bureaux, complexe hôtelier ou encore commerces.

D’abord annoncé pour 2016, puis 2020 le businessman espère désormais voir aboutir son projet pharaonique pour 2024, juste avant les Jeux Olympiques. Un important retard qu’explique Emin Iskenderov par les complexités administratives pour obtenir ses permis. « On ne s’attendait pas à ce que ce soit aussi compliqué de lancer un projet d’une telle  taille. Nous nous sommes aperçus que la France ne disposait pas de réglementation pour les tours de très grandes hauteurs. Le PLU de Courbevoie a dû être changé », narre t-il. Il impute aussi surtout ce report à « une pluie de recours » déposés par des voisins hostiles à son projet. « Beaucoup de gens ont essayé de profiter de la situation », lâche Emin Iskenderov énumérant les trente-cinq procédures lancées depuis une dizaine d’années. Et le patron d’Hermitage n’a pas de mots assez durs contre les dix-sept locataires encore présents qui voudraient selon ses dires « profiter de la situation » en faisant « un chantage financier » afin d’obtenir « chacun 200 000 euros ». « Nous on a refusé çà, on s’est dit on va se bagarrer », poursuit le promoteur russe affirmant avoir fait entre « quinze et trente propositions par famille ».

Une procédure d’expulsion pour neuf locataires des Damiers Bretagne

Aujourd’hui le promoteur a le sourire, expliquant être venu à bout de la quasi-totalité des recours. Sauf que l’avocate de l’association Vivre à La Défense, Armelle de Coulhac-Mazérieux  conteste: « Nous avons encore une vingtaine de procédures, au civil et au pénal et aussi des recours administratifs ». L’association qui regroupe plusieurs habitants des Damiers Anjou et Bretagne devant être démolis, conteste toujours la validité des permis de construire du projet. Elle dénonce également l’accord signé en 2017 entre le promoteur et l’ASL mais aussi le protocole conclu avec l’ex-Epad en 2010 avec Hermitage. Un retard que le promoteur entend bien faire payer aux derniers locataires (sur les 250 appartements) en leur réclamant 60 millions d’euros. L’avocate demande elle 600 000 euros de dommages et intérêts pour ses clients. Interrogé sur les montants déjà versés à Logis Transpots, l’actuel propriétaire des Damiers Anjou, Bretagne et Infra, pour les acquisitions à venir et les compensations de loyer, le promoteur affirme avoir déjà payé 35 millions qui ont permis au bailleur la création de « 300 nouveaux logements sociaux ».

Reste qu’Hermitage se félicite d’avoir dernièrement remporté (via Logis Transports) plusieurs procédures. Le tribunal administratif de Courbevoie a en effet prononcé le 27 février dernier un avis d’expulsion avec « effet immédiat » pour neuf des dix-sept derniers récalcitrants à partir vivant dans le bâtiment Bretagne. Une même procédure pour ceux d’Anjou doit être lancée par Hermitage et Logis Transports. Mais tout n’est pas pour autant plié puisque Armelle de Coulhac-Mazérieux annonce d’emblée qu’elle va faire appel de la décision.

Une autre procédure -jugée elle légitime par Emin Iskenderov-, engagée cette fois par les propriétaires des tours voisines Axa (First) et Allianz (Neptune) a elle été tranchée en décembre par la cour administrative d’appel de Versailles qui a rejeté l’un des trois permis. La nouvelle demande déposée dans la foulée par Hermitage comprend désormais une augmentation des logements sociaux étudiants (210 contre 136 auparavant) avec de meilleurs espaces communs ainsi qu’une répartition différente des 1 320 places de parkings. Un permis modificatif qu’Emin Iskenderov espère maintenant obtenir dans les prochaines semaines lui permettant ainsi de boucler définitivement son financement et lancer les premiers coups de pioche de son chantier titanesque à l’été prochain.

Des recours qui auront finalement été « un mal pour un bien » admet Emin Iskenderov : « Finalement, c’est une bonne chose d’avoir mis autant de temps, car le marché est bien meilleur maintenant avec les JO, le Brexit, la réforme de l’ISF, la baisse des impôts sur les sociétés ».

Un projet chiffré à 2,5 milliards d’euros

Quant au financement de ce méga projet chiffré à 2,5 milliards d’euros (HT), Emin Iskendrov reste encore relativement discret préférant attendre que son permis modificatif lui soit délivré. Il apporte toutefois quelques nouvelles précisions. « Nous investissons en fonds propres 223 millions d’euros », précise-t-il. Le promoteur espère céder l’une des deux tours -celle avec la partie hébergeant des bureaux- en VEFA pour 1,5 milliard d’euros à « un grand fonds d’investissement européen ». Pour le reste Hermitage qui s’est associé avec le groupe Bouygues Construction -qui en plus de réaliser les travaux a pris une part minoritaire dans le projet- déclare avoir obtenu un financement à hauteur de 1,2 à 1,5 milliards auprès de deux grandes banques françaises ainsi que des établissements financiers européens. Accusé de spéculer sur ce projet, le boss ‘’Hermitage qui se dit parfois victime d’une campagne « anti-russe » s’offusque « Nous ne sommes pas des spéculateurs ou des monteurs d’opérations. Nous avons des groupes chinois (citant notamment le groupe Greenland, ndlr) qui nous ont proposé des sommes tellement alléchantes que beaucoup auraient lâché l’affaire, mais nous on s’est engagés à réaliser ce projet quelles que soient les difficultés ».

Et toujours selon lui les 37 000 mètres carrés de bureaux seraient en passe de trouver preneur auprès d’une grande entreprise américaine qui souhaiterait implanter son siège en Europe. Le complexe hôtelier de 32 000 mètres carrés intéresserait également un opérateur. « Nous sommes en négociation avec un grand groupe hôtelier qui n’est pas encore présent en Europe et souhaite ouvrir un flagship », se réjouit Emin Iskenderov. Quant au prix des 488 luxueux appartements leur prix serait toujours de l’ordre des 12 000 euros le mètre carré. Leur vente devant permettre ainsi de rembourser tout au long du projet, les investisseurs.

Un financement qui interroge toujours Armelle de Coulhac-Mazérieux. L’avocate brandit  un « commandement de payer valant saisie immobilière du 3 juillet 2017 », portant sur un prêt relais de 8,5 millions d’euros contracté en 2016 par Hermitage auprès d’une société panaméenne. Avec un taux d’intérêt de 15 %, le montant dû serait à ce jour d’environ 10 millions d’euros. « Si le promoteur n’est pas capable de rembourser un prêt de 8,5 millions d’euros alors comment il peut financer un projet à 3 milliards d’euros ? »,  questionne Armelle de Coulhac-Mazérieux. Des affirmations que rejette fermement Emin Iskenderov réfutant tout prêt de ce genre et dénonçant un « faux document ».

Une grande statue pour rendre hommage à Napoléon

Malgré tout Emin Iskenderov garde le sourire et ne cache pas son optimisme : « Les tours Hermitage seront le nouveau symbole de La Défense mais aussi de La France afin de montrer la grandeur de ce pays ». Et la construction des tours sera un important créateur d’emplois avec 5 000 créations dont 3 000 en direct argumente le patron d’Hermitage toujours aussi  fier de porter son projet au nom de la France…

Une fierté qu’il promet d’ailleurs de manifester par un hommage à Napoléon en érigeant sur la vaste place publique de deux hectares au pied des tours, une statue à son honneur. Là même où ses cendres étaient restées durant plusieurs jours en 1840 avant d’être transférées aux Invalides. Rendez-vous est donc désormais pris pour cet été pour le début du chantier de démolition…

La tour Aurore ne tombera finalement pas, elle va même gagner quelques étages. Annoncé il y a onze ans par l’investisseur américain Carlyle, le projet de construction de la tour Aire 2 vient de passer à la trappe. Lassé de recours coriaces déposés par l’un de ses voisins, le fonds d’investissement outre-Atlantique a finalement renoncé à construire cette tour de 75 000 mètres qui devait être érigée à la place de l’actuelle tour Aurore et de l’immeuble BNP. Ces bâtis existants ont eux été cédés à Aermont (l’ex Perella Weinberg Real Estate puis PW Real Estate) qui prévoit un tout nouveau projet pour la tour Aurore, désertée de ses occupants depuis la fin des années 90.

Le gratte-ciel érigé en 1971 n’est désormais plus menacé. Il va même s’offrir un sacré lifting avec une lourde restructuration qui prévoit entre autres une surélévation de six étages pour porter le building à 35 niveaux, une toute nouvelle façade mais aussi un hall complètement remis à neuf. « Les traits et la personnalité d’Aurore seront conservés », assure-t-on à Paris La Défense (l’ex Epadesa et Defacto). Le projet ambitionne de faire gagner 8 000 mètres carrés à l’ensemble qui passerait de 31 200 mètres carrés actuellement à 39 200 mètres carrés. Si la tour Aurore sera donc métamorphosée, le bâtiment de l’ancienne agence BNP sera lui en revanche complètement démoli. Il laissera sa place à un « pavillon » qui regroupera sur huit niveaux une multitude de services dont du coworking, un business center, une brasserie ouverte au public, un auditorium ou encore un centre de fitness.

Ce nouveau projet s’accompagnera comme pour celui de la défunte Aire 2 d’une réfection totale du parvis attenant mais aussi et surtout d’une importante amélioration de l’accessibilité. Un large escalier à l’image de ce qui a déjà été fait pour la tour Carpe Diem sera créé afin d’offrir un meilleur lien entre Courbevoie et la dalle.

Si les développeurs restent pour l’instant discrets sur ce nouveau projet et ne souhaitent pas communiquer sur un calendrier, il pourrait selon nos informations aboutir d’ici 2021. D’ici là une demande de permis construire sera déposée dans les prochains mois pour permettre un lancement des travaux dès l’année prochaine.