Alors que les dernières tours de La Défense livrées ont peiné à trouver des locataires, la tour Majunga développée par Unibail-Rodamco a trouvé son premier locataire quelques jours seulement après son inauguration.

Unibail-Rodamco vient de confirmer la conclusion d’un bail de longue durée avec AXA Investment Managers, portant sur 26 288 m² répartis sur les dix-huit premiers étages de la Tour Majunga.

Les locaux seront mis à la disposition d’AXA IM, spécialistes de l’investissement et de la protection financière dans le courant de l’année 2015. Les salariés de la filiale d’AXA ne seront pas dépaysés par le quartier, puisqu’ils n’auront qu’à franchir l’Esplanade. Actuellement les locaux AXA IM sont installés dans l’ensemble Cœur Défense, immeuble de bureaux qui avait été construit également par le duo Unibail-Rodamco, (alors Unibail) et l’architecte Jean-Paul Viguier.

Inaugurée le 25 septembre dernier, la Tour Majunga, située sur le territoire de Puteaux, a été imaginée par Jean-Paul Viguier (Architecture et Urbanisme) et Olivier Saguez (Design intérieur). Elle est la première tour de bureaux IGH en Europe à avoir été certifiée HQE BBC1 et BREEAM « Excellent » (février 2011).

« Elle intègre le concept inédit d’Unibail Rodamco « Le nouvel art de travailler », qui révolutionne l’agencement intérieur des immeubles de bureaux. Le bien-être des collaborateurs a été placé au centre de la conception de cette tour. Ainsi, chaque étape du parcours quotidien de l’utilisateur a été pensée avec le souci constant de créer un environnement de travail clair, calme et aéré, aussi convivial que fonctionnel » souligne Unibail-Rodamco dans un communiqué.

« Nous nous réjouissons de cet accord signé avec AXA IM, deux semaines seulement après l’inauguration de la tour. Cette transaction rapide valide la conception et le positionnement de Majunga. Elle prouve l’attractivité de cette tour de toute nouvelle génération auprès des grands utilisateurs » commente Bruno Donjon de Saint Martin, directeur général de la branche bureaux d’Unibail-Rodamco.

Dans le cadre de cette transaction, AXA IM était conseillé par le cabinet Lacourte-Raquin-Tatar et Unibail-Rodamco par le cabinet White & Case.

Le ciel s’éclaircit autour du marché immobilier de La Défense. En crise depuis plusieurs mois, le marché repart doucement. Après une année 2013 catastrophique et un taux historique de bureaux vacants qui a atteint 13,8 % selon une étude de DTZ, La Défense commence à sortir la tête de l’eau. Si le premier trimestre 2014 n’aura guère brillé, ce deuxième trimestre semble être le regain tant attendu par les professionnels du secteur.

Depuis quelques semaines les annonces se succèdent. EY étend sa surface en prenant 7 000 m² supplémentaires dans la tour First; Foncière des Régions a dernièrement annoncé la conclusion de la signature de trois entreprises portant sur une surface de 7 000 m² dont Groupon sur 3 000 m². Plus récemment Aviva propriétaire de la tour Carpe Diem a confirmé qu’il accueillerait Thales sur 10 000 m² dans sa tour inaugurée en septembre 2013. Mais la plus grosse transaction de ce début d’année est KPMG dans la tour Eqho. La société d’audit et de conseil réunira en avril 2015 ses équipes dans cette tour entièrement rénovée de 70 000 m² en s’installant sur 40 468 m².

Des transactions encore endogènes

Il faut cependant relativiser la portée de cette dernière transaction car le cabinet d’audit et de conseil quittera deux immeubles de La Défense. Selon l’effet de vases communicants, KPMG libèrera ainsi les immeubles le Belvédère et Le Palatin 2 et 3. Si EY fait venir les équipes restantes de Neuilly sur la tour First et Thales sa direction, soit environ 450 personnes là aussi de Neuilly vers La Défense, à l’inverse l’une des trois entreprises qui s’installera dans CB 21 quittera une tour de La Défense.

Chez les brokers ont y croit, l’optimisme est clairement affiché. « C’est un nouveau départ, un nouveau cycle » se réjouit Thierry Laroue-Pont, le directeur général délégué de BNP Paribas Real Estate qui mise sur 200 000 m² de bureaux placés pour cette année 2014.

Faut-il avoir raison de partager cet optimisme ?

Peut être, car toute ces transactions concernent environ 65 000 m². Pour atteindre les 200 000 m² espérés par Thierry Laroue-Pont, 135 000 m² devraient encore être placés d’ici la fin de l’année. Et d’ici là deux nouvelles tours Majunga (63 000 m² dont 58 800 m² de bureaux) et D2 (54 000 m² dont 36 000 m² de bureaux) viendront s’ajouter. « 2014 sera l’année de La Défense » s’enthousiasme Jacques Bagge, responsable du département agence chez JLL. Ce dernier annonçait il y a quelques semaines l’intérêt d’utilisateurs pour certaines tours comme Europe, Egée et la dernière née du quartier Majunga. Et il estime même que la demande placée sera supérieure à 200 000 m² pour cette année. « Le Praetorium pourrait être loué cette année » explique t-il. Cet immeuble inauguré en 2009 a été le symbole du déclin de La Défense au moment de cette crise. Depuis son achèvement, le bâtiment de 10 000 m² n’a jamais hébergé d’entreprises. « La faute au loyer trop élevé » (plus de 550 €/m²/an) et à l’obstination de son propriétaire Capital & Continental de le louer à une seule entreprise. Obstination qui lui aura d’ailleurs valu de devoir céder sa coquille vide à la Caisse d’Assurance Vieillesse des Pharmaciens en septembre 2012.

Cette frénésie  n’est pas partagée par tout le monde. Jean-Marc Besson le président français de Beacon Capital Partners, propriétaire de la tour First et de l’immeuble Défense Plaza reste lui mesuré. « L’année 2014 sera une année de transition mais ne brillera pas. Toutes les transactions mettent des mois avant de se concrétiser » nous confie t-il. Après avoir signé dernièrement l’extension d’EY sur 7 000 m², 13 000 m² sont encore disponibles dans sa tour.

« Il faut rester prudent, il ne faut pas céder à l’euphorie » temporise un broker. « Les loyers ne doivent pas repartir à la hausse, ils sont au juste au prix » poursuit-il.

Et les loyers dans tout ça ?

Si la question des loyers reste tabou pour les locataires et propriétaires, les prix ont tout de même été légèrement revus à la baisse. Les investisseurs des nouveaux projets ont dû diminuer leur ambition. Pour l’offre neuve, le mètre carré varie entre 490 €/m²/an et 550 €/m²/an; pour les « seconde main » (bâtiments ayant un certain âge, généralement plus de 10 ans), les prix oscillent entre  300 €/m²/an et 350 €/m²/an. Ces prix plutôt bas pour les secondes mains attirent de plus en plus de PME.

En attendant l’offre de mètres carrés reste importante pour La Défense principalement pour des offres de seconde main.

Ancols-Anpeec a pris à bail 2 108 m² de bureaux auprès de S2I Partners dans l’immeuble Le Linea situé le long du Circulaire à Puteaux au 1 rue du Général Leclerc.

Le loyer s’élève à 350 €/m²/an/ht/hors charge. Dans cette transaction CBRE Agency a conseillé les deux parties.