Comme chaque trimestre DTZ publie son analyse pour le marché immobilier et notamment pour celui de La Défense au 2ème trimestre 2011. Voici une partie de cette étude :
Après un début d’année 2011 particulièrement encourageant (633 000 m² placés et +25% d’une année sur l’autre), dopé par des transactions de grande envergure, le marché des bureaux en Ile-de-France a observé au cours des trois derniers mois un rythme de progression nettement plus lent (+4% en un an). La demande placée s’établit ainsi, au 1er semestre 2011, à 1 136 500 m².
Cependant, le marché de La Défense se démarque de cette tendance et suit une meilleure dynamique que ce que laissait présager le début d’année. En effet, 42 999 m² de bureaux ont été commercialisés au cours des 3 derniers mois alors qu’au 1er trimestre 2011, la demande placée n’avait pas dépassé les 17 000 m². La demande placée au cours du 1er semestre s’élève ainsi à 60 600 m², un volume en hausse de 6% par rapport à l’an dernier. Pour autant, le volume de commercialisation demeure toujours bien inférieur aux niveaux observés les années précédentes.
La bonne tendance observée sur ce secteur au 2ème trimestre s’explique en partie par la concrétisation de 2 mouvements supérieurs à 5 000 m². En effet, EDF et AXA se sont positionnés respectivement sur 6 600 m² dans Cœur Défense et sur 8 940 m² dans la Tour Manhattan. L’essentiel de l’activité du marché reste concentré autour du segment des moyennes surfaces (59% de la demande placée). Les transactions de petites surfaces n’ont, quant à elles, représenté que 9 500 m².
Le loyer prime de La Défense s’élève à 550 €/m²/an soit une hausse de 7% par rapport à fin 2010. Selon nos prévisions, cette valeur devrait se maintenir jusqu’à la fin de l’année et atteindre 560 €/m²/an en 2012 (graphique 5).
Dans un marché où l’offre neuve demeure restreinte, les nombreuses transactions enregistrées sur des immeubles de seconde main de qualité ont permis au loyer de se maintenir à un niveau élevé. Le loyer de seconde main s’établit ainsi à 446 €/m²/an au 1er semestre 2011 contre 444 €/m²/an l’an dernier (graphique 5).
A l’échelle francilienne, l’offre immédiate de bureaux représente 3,7 millions de m² ce trimestre. Le taux de vacance reste quant à lui relativement stable depuis un an, autour de 7%.
Sur le secteur de La Défense, l’offre immédiate est en hausse de 6% par rapport à l’an dernier et s’établit autour de 209 000 m² (graphique 6) soit un taux de vacance de 6,3% (graphique 7).
Le stock vacant reste majoritairement situé dans des immeubles de seconde main à l’exception de First (41 000 m²), et Praetorium (10 000 m²).
L’offre future neuve livrable en 2011 et 2012 est très restreinte ; elle se limite en effet aux 21 500 m² de la tour Europe restructurée par KANAM et livrable en 2012.
Toutefois, cette tendance devrait s’inverser d’ici 2013 avec un volume d’offres attendu d’environ 219 400 m². Ce niveau de production élevé, conjugué à de nombreuses libérations de surfaces de seconde main, de la part d’entreprises préférant quitter La Défense pour une périphérie moins onéreuse, pourrait conduire à une hausse significative du taux de vacance sur le secteur de La Défense.
Parmi les projets livrables en 2013 et déjà en chantier, citons notamment la tour Carpe Diem (44 400 m²), la restructuration de la tour Descartes renommée Eqho (80 000 m²) et la tour Majunga (60 000 m²).
A plus long terme, la tour D2 érigée à l’emplacement de l’immeuble Veritas, viendra alimenter le marché en 2014. Le 27 mai 2011, une nouvelle étape a été franchie dans la construction de cet édifice avec la concrétisation de la vente de plus de 43 000 m² de volumes complémentaires en vue de sa construction. Le chantier a d’ailleurs débuté en juin 2011. Cet immeuble HQE de 37 étages comptera parmi les 10 plus grandes tours de France (171 mètres) et pourra accueillir 3 600 collaborateurs.
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© Etude réalisé par DTZ Research
