Comme chaque trimestre DTZ publie son analyse pour le marché immobilier et notamment pour celui de La Défense au 4e trimestre. Voici une partie de cette étude :
– En accord avec la tendance régionale, les commercialisations de bureaux à La Défense ont nettement ralenti en 2009 (-31%) pour ne représenter que 174 100 m². Cette moindre performance est en partie liée aux résultats mitigés du 4ème trimestre : seulement 12 100 m²
placés (graphique 4). Pour autant, la performance annuelle demeure supérieure à la moyenne des commercialisations enregistrées entre 2001 et 2005 (143 000 m²).
– Malgré un recul de 24%, les transactions de plus de 5 000 m² auront continué d’animer le marché avec plus de 130 000 m² placés, soit les trois quarts de la demande placée. Les entreprises du secteur industriel ont été très actives à l’image de Suez-environnement, Areva, Total et GDF Suez. Le créneau des surfaces intermédiaires (1 000 – 5 000 m²) aura été le plus impacté par le ralentissement de l’activité : seulement 30 600 m² commercialisés, soit un recul de 50% en un an.
– Le loyer prime demeure inchangé et s’établit à 545 €/m²/an fin 2009. Selon nos prévisions, cette valeur devrait baisser de 6% en 2010 pour s’établir à 515 €/m²/an, mais elle pourrait retrouver une orientation positive dès 2011 à la faveur des prises à bail sur la tour « First » (80 400 m²).
– La tendance baissière des valeurs locatives de seconde main en Ile-de-France ne s’applique pour le moment pas à La Défense, où le loyer moyen a progressé de 9% en un an pour s’établir à 443 €/m²/an au 4ème trimestre 2009 (graphique 5).
– Une analyse par tranches de surface met toutefois en exergue une situation très différente selon les surfaces concernées : si le loyer moyen a progressé de 15 % sur le créneau des surfaces supérieures à 5 000 m², en particulier grâce à la transaction de Suez-Environnement sur « CB 21 » (505 €/m²/an), la situation est plus nuancée pour les surfaces intermédiaires, où le recul des valeurs est de 14% en un an.
– A l’échelle francilienne, l’offre immédiatement disponible a fortement augmenté en un an (32%) pour atteindre 3,6 millions de m² à fin décembre 2009. Ce gonflement du stock, enregistré sur la quasi-totalité des secteurs franciliens, n’a pas épargné La Défense. Après une augmentation de 25% en un an, l’offre immédiate représente aujourd’hui 146 000 m² (graphique 6). Pour autant, le taux de vacance (4,4%) demeure l’un des plus bas d’Ile-de-France (graphique 7).
– Le stock vacant demeure principalement composé de surfaces supérieures à 5 000 m² (près de 90 000 m²), quasi-exclusivement situées dans des immeubles de seconde main. En effet, seule l’opération « Praetorium », livrée au 3ème trimestre 2009 par Capital & Continental, propose des surfaces neuves (10 000 m²). L’offre de surfaces intermédiaires (1 000 – 5 000 m²) est demeurée globalement stable d’un trimestre à l’autre : 34 000 m² à la fin du 4ème trimestre 2009.
– L’offre à venir à un an est passée, en trois mois, de 95 000 m² à 120 000 m². Elle comprend les libérations de 80 000 m² dans « Coeur Défense », le solde de « CB21 » (22 800 m²), mais également 15 000 m² de première main.
– En effet, en 2010, deux opérations devraient être livrées. La première à voir le jour devrait être « Adamas » (9 400 m² développés par Hines à Courbevoie) au 1er trimestre 2010. Début 2011, la tour « First » (80 400 m²) devrait être livrée par Cogedim pour le compte de
Beacon Partners. Sur les trois projets identifiés pour 2012, seul celui d’Icade a pour l’instant obtenu un permis de construire ; il s’agit de la restructuration de la « Tour Descartes » (66 000 m²).
– Trois des autres tours prévues dans le « Plan de relance pour une nouvelle Défense, objectif 2020 » ont pour l’instant obtenu un permis de construire : « Carpe Diem » (44 000 m²), « Ava » et la « Tour Generali » (90 000 m²) livrables en 2013 (graphique 8). Dans le contexte économique actuel, le calendrier de livraison de ces projets demeure pour l’instant incertain.
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