La Défense va bien et même très bien. Alors qu’au début de la décennie La Défense tentait de faire oublier sa célèbre affaire « Jean Sarkozy », le quartier sombra dans une autre crise, celle-là touchant au business même. Avec de nombreux départs d’entreprises et l’arrivée de nouvelles tours, le taux de vacance du quartier d’affaires de l’ouest parisien avait bondit au-delà les 12 %, un niveau record. A cette époque un bashing en règle s’abat sur le modèle du plus grand quartier d’affaires européen. Mais grâce à des baisses des loyers et de fortes mesures d’accompagnement opérés par les propriétaires, les buildings du quartier ont fini par se remplir. Mais que cela fût long…
Et attendant l’arrivée de nouveaux bâtiments dans le quartier comme les tours Trinity, Alto ou Landscape à partir de la fin de l’année, l’offre se raréfie permettant de faire tomber le taux de vacance à 5 %, du jamais vu depuis une dizaine d’années. Au début de l’année La Défense ne disposait plus que de 164 000 mètres carrés d’espaces de bureaux vacants, principalement localisés dans des immeubles anciens.
Pourtant l’année passée n’aura pas été mirobolante sur le marché des transactions avec seulement 135 000 mètres carrés de demandes placées, dont 15 000 durant le quatrième trimestre 2018.
Un seul deal pour une surface supérieur à 10 000 mètres carrés
« Ce fut moins le manque de transactions d’envergure que leur taille plus réduite qui a fait défaut au quartier d’affaires de l’ouest parisien », explique Cushman & Wakefield, dans sa dernière étude. Sur les sept signatures de plus de 5 000 mètres carrés intervenues l’année dernière (contre six en 2017), une seule a dépassé les 10 000 mètres carrés, celle de Dalkia dans la tour Europe.
« Sur ce créneau de 1 000 à 5 000 mètres carrés, le repli de – 22 % en un an mérite pourtant d’être nuancé au regard d’une année 2017 record, détaille C&W. Le volume de commercialisation sur ce créneau est d’ailleurs resté en 2018, très supérieur à sa moyenne décennale (49 000 mètres carrés). Il n’y a guère que les transactions de moins de 1 000 mètres carrés pour égaler leur temps de passage 2018 ».
Le loyer moyen de transaction des surfaces de première main s’est établi en moyenne à 480 €/m2/an en 2018 (+7% en un an), précise C&W. Cette valeur correspond à des signatures intervenues sur des surfaces restructurées, dans un contexte d’étroitesse de l’offre et à l’aube de livraisons d’immeubles hautement qualitatifs. « Autant d’éléments convergeant vers le franchissement de la barre des 500 €/m2/an à court terme », estime, le broker immobilier.
Mais cette évolution, tout comme le maintien d’un bas niveau de vacance restent conditionnés à une commercialisation réussie des futures tours tout cela dans un contexte de concurrence avec la centralité parisienne mais aussi avec la Péri-Défense et ses loyers plus accessibles. Le loyer moyen de seconde main (420 €/m2/an) progresse, quant à lui, modérément d’une année sur l’autre (+2 %). Face à une offre immédiate au plus bas et dans l’attente des livraisons de 2019, certains propriétaires avisés ont ainsi saisi l’occasion de relever les loyers de leurs bureaux les plus qualitatifs.
