Loïc Cuvelier, Directeur du département bureaux Ile-de-France ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction répond à nos questions.
Comment s’est passée l’année 2013 à La Défense ?
Avec 107 000 m² commercialisés en 2013, le marché des bureaux à La Défense affiche une baisse de 34 % comparativement à la même période de 2012. Ce résultat est ainsi bien éloigné de la moyenne décennale, qui s’établit à 175 000 m².
Toutefois, on observe des tendances de marché très différentes selon les tranches de surface.
Les petites et moyennes surfaces (moins de 5 000 m²) ont été particulièrement dynamiques en 2013 avec 54 000 m² commercialisés, soit une hausse de 54 % par rapport à 2012. Le dynamisme des moyennes surfaces est assuré en partie par division de grands immeubles, comme Opus 12, Cœur Défense ou bien CB 21.
Parmi les petites et moyennes surfaces, les Technologies de l’Information et de la Communication (TIC) constituent le secteur d’activité le plus représenté en 2013 avec 11 transactions supérieures à 1 000 m² représentant 40 % des surfaces commercialisées. On retrouve principalement des SSII et des entreprises de softwares, qui plébiscitent La Défense pour ses grands plateaux fonctionnels. Viennent ensuite les activités plus traditionnelles du quartier d’affaires : la Banque-Finance-Assurance (22 %) et l’industrie (20 %).
Par ailleurs, nous observons que le marché de La Défense est moins endogène. En effet, 40% des transactions moins de 5000 m² ont été réalisées avec des sociétés qui venaient de Paris ou encore la Péri-Défense.
Les transactions supérieures à 5 000 m², quant à elles, ont été particulièrement peu nombreuses en 2013. On n’en a compté que 4, contre 8 en moyenne ; et aucune ne dépassait 25 000 m². Parmi elles, ERDF a pris à bail 22 000 m² dans la Tour Blanche, Allianz a loué 11 500 m² dans le Easy Building, Fidal 14 000 m² dans la Tour Prisma et enfin Egencia a loué 6 000 m² dans la Tour Egée.
L’offre à un an a atteint un pic au 4ème trimestre 2013, avec 598 000 m² disponibles. La hausse est de 46 % comparé au quatrième trimestre 2012. Le taux de vacance est ainsi passé de 5,9 à 11,3 % en un an. Si l’offre de seconde main a gagné près de 90 000 m² en un an, l’offre neuve a, quant à elle, augmenté de 110 000 m².
L’année 2013 aura été l’une des pires de ces 20 dernières années, Comment voyez-vous l’évolution du marché de La Défense en 2014 ?
Concernant les perspectives du marché de La Défense, nous sommes optimistes car nous devrions toujours bénéficier d’un socle solide en petites et moyennes surfaces et d’un retour des grandes transactions sur La Défense. Pourquoi ? Plusieurs raisons expliquent cet optimisme. Tout d’abord, une conjoncture économique qui s’améliore (taux de croissance attendu en hausse pour 2014 à 0.7 %) et le retour des fusions / acquisitions.
Ensuite, nous observons que l’activité en grandes surfaces (plus de 5000 m²) est forte en ce début d’année sur Paris et va créer une insuffisance d’offres de grande taille. Nous recensons par ailleurs près 130 recherches en Ile-de-France représentant un volume de 2 150 000 m².
Par ailleurs, avec une offre de qualité avec de vraies signatures architecturales et qui pourra satisfaire ces grandes demandes, La Défense offre aux utilisateurs un très bon rapport qualité / prix / produit / services en Ile-de-France.
Enfin, des négociations sur des surfaces de plus de 5000 m² sont en cours à La Défense en ce début d’année avec des gabarits de l’ordre de 10 000 m² à 20 000 m² ou encore 50 000 m² qui pourraient se concrétiser avant la fin du premier semestre 2014, notamment sur des tours récemment livrées.
