Le taux de vacance va-t-il enfin pourvoir repasser sous la barre symbolique des 10 % en 2016 à La Défense ? Possible, car l’année 2015, même si elle aura était moins bonne que celle de 2014 avec une évolution en dents de scie s’est achevée sur une note positive avec un peu plus de 53 000 m² commercialisés au cours du quatrième trimestre. Au cumul de l’année, un peu moins de 141 000 m² de surfaces tertiaires ont été transactés dans le quartier contre 237 000 m² en 2014 (- 41 %) qui avait été une année exceptionnelle.
L’année 2015 aura enfin vu la fin de la hausse continue de l’offre de bureaux immédiatement disponibles, observée à La Défense depuis 2008, note Chushman and Wakefield dans sa dernière étude. Ce sont désormais 360 000 m² de bureaux qui sont disponibles dans le premier quartier d’affaires européen, permettant au taux de vacance de se positionner à 11 % contre 12,5 % un an plus tôt. Un taux qui pourrait donc enfin repasser sous la barre symbolique des 10 % dans l’année puisqu’aucune livraison d’immeubles neufs n’est programmée avant 2018. Mais cet objectif ne pourra se concrétiser qu’à condition que les rythmes des transactions se poursuivent de manière soutenue en 2016 et qu’aucune libération importante de surface par des entreprises ne se produise. Avec 11 %, le taux reste cependant nettement supérieur à la moyenne régionale qui se positionne à 7,3 % et à celui de Paris à 4,6 % mais inférieur au croissant ouest qui est lui à 12,5 %.
Alors que les grandes transactions de plus de 5 000 m² avaient marqué l’année 2014, ce segment de marché a vu son activité se contracter de 58 % en 2015 avec moins de 73 000 m² commercialisés via sept mouvements l’année dernière contre 174 300 m² en 2014 par treize transactions. Les transactions de 1 000 à 5 000 m² ont elles représenté 52 700 m² soit une hausse de 8% par rapport à 2014. Enfin les deals inférieurs à un millier de mètres carrés ont été en hausse de 10 % par rapport à 2014 avec 15 500 m² placés.
L’offre de bureaux immédiatement disponibles à La Défense reste majoritairement constituée de surfaces de seconde main (56% du stock global soit 220 500 m²), souligne CW. Totalisant un peu plus de 175 000 m² de bureaux immédiatement disponibles, les surfaces de première main se sont, quant à elles, résorbées de 7% par rapport à la fin de l’année 2014, suite aux différentes prises à bail dans les tours Eqho, D2 et Carpe Diem.
En cette fin d’année 2015 le loyer prime s’est maintenu à 540 €/m²/an (valeur faciale). En légère baisse d’une année à l’autre (-4%), le loyer moyen de transactions de surfaces de première main à La Défense s’établit, quant à lui, à 440 €/m²/an à la fin du quatrième trimestre 2015. Les utilisateurs ont une nouvelle fois privilégié les surfaces restructurées aux surfaces neuves (52% des transactions de première main). La valeur locative moyenne de seconde main s’est, dans le même temps, maintenue à 420 €/m²/an avec des prises à bail sur des immeubles de facture récente de bonne qualité. Cependant, ces observations portent sur des valeurs faciales, auxquelles il convient de retrancher l’impact des mesures d’accompagnement qui représentent en moyenne 25% de la valeur faciale pour les prises à bail de surfaces de bureaux supérieures à 1 000 m².
