Un début d’année en douceur. Après une année 2016 record (plus de 274 000 mètres carrés commercialisés), le marché des bureaux de La Défense a repris son souffle au cours du premier trimestre et démarre 2017 plutôt calmement. La demande placée entre janvier et mars s’élève en effet à 31 700 mètres carrés à travers seize mouvements d’entreprises, opérant essentiellement sur le terrain des Technologies de l’Information et de la Communication (TIC).
La grande transaction de ce dernier trimestre aura été celle d’Orange Business Services qui a confirmé en mars dernier avoir pris 17 500 mètres carrés dans le plus grand ensemble immobilier d’Europe Cœur Défense. L’opérateur de télécommunications a choisi cet ensemble pour regrouper d’ici la mi-2018 quelque 1 200 salariés basés pour l’heure sur huit sites en Ile-de-France (Courbevoie, Neuilly- sur-Seine, Puteaux, Vannes, Vélizy, Paris Javel et Paris Médéric).
En marge de ce regroupement, quelques prises à bail sur des surfaces de bureaux de taille intermédiaire (quatre signatures) et inférieures à un millier de mètres carrés (une dizaine) sont venues compléter le panorama d’une activité transactionnelle qui aura porté sur des bureaux existants.
Un taux de vacance qui passe à 9 %
Les valeurs locatives faciales des transactions de bureaux observées au cours du premier trimestre 2017 ont fait ressortir un loyer moyen de première main (surfaces neuves ou restructurées) de l’ordre de 450 euros/mètres carrés/an, en repli par rapport aux 460 euros/mètres carrés/an relevés en 2016, note Cushman & Wakefield dans sa dernière étude dédiée aux quartiers d’affaires. Cette moyenne tranche avec le positionnement de la prochaine génération de tours à construire, dont les loyers projetés dépassent nettement les 500 euros/mètres carrés/an.
Les prises à bail de surfaces dites de seconde main du premier trimestre 2017 se sont quant à elles traitées à des valeurs moyennes de 430 euros/mètres carrés/an, poursuivant ainsi le mouvement haussier observé depuis 2015.
La continuité de ces bonnes performances permet une poursuite de la baisse du taux de vacance des bureaux qui passe désormais à 9 % bien en-deçà des 13 % relevés en 2013 et 2014. Le stock vacant de bureaux est ainsi passé de 409 000 mètres carrés en 2014 à 294 000 mètres carrés au premier trimestre 2017. L’essentiel de cette offre se compose de surfaces de grande taille (une vingtaine d’offres, pour un total de 210 000 mètres carrés), dont peu de bureaux de première main. Dans le même temps, les bureaux de taille intermédiaire (de 1 000 à 5 000 mètres carrés), tombés à 20 000 mètres carrés en 2015, sont orientés à la hausse; ceux-ci représentent aujourd’hui un volume total de 71 000 mètres carrés toutes qualités confondues, détaille C&W.
L’offre neuve disponible se fait désormais rare avec seulement quelques milliers de mètres carrés encore disponibles dans les tours Carpe Diem, Eqho et D2. Les entreprises à la recherche d’une offre neuve importante devront alors patienter jusqu’en 2018 pour la livraison de la tour Trinity (48 900 mètres carrés) ou encore les restructurations des immeubles Belvédère (17 400 mètres carrés) ou Carré Michelet (37 000 mètres carrés). D’ici là les utilisateurs pourront s’orienter vers les offres de seconde main avec les tours Egée (14 500 mètres carrés disponibles), Europe (13 500 mètres carrés), CBX (16 200 mètres carrés), Cœur Défense (15 900 mètres carrés) ou encore Ariane (9 900 mètres carrés).
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