Le marché immobilier de La Défense continue d’aller bien et même très bien. Au troisième trimestre les transactions immobilières ont enregistré un rythme satisfaisant avec 45 400 mètres carrés de bureaux commercialisés entre juillet et septembre 2018 soit 120 000 mètres carrés sur les neuf premiers mois de l’année. Une grande partie des transactions ont porté sur des surfaces inférieures à 5 000 mètres carrés. Depuis le début de l’année ce sont 27 deals qui ont été enregistrées sur ce segment avec cinq figurant dans la tranche haute de ce gabarit de surfaces, parmi lesquelles KPMG (4 900 mètres carrés) dans Europlaza et EDF (3 300 mètres carrés) dans Cœur Défense ou encore Cognizant (3 000 mètres carrés) dans la tour Ariane. Lors du dernier trimestre une seule transaction significative a été remarquée avec la prise à bail de 10 000 mètres carrés par Dalkia dans la tour Europe.

Le loyer moyen de transaction des surfaces de première main s’établit désormais à 480 euros par mètre carré et par an en moyenne en 2018 (+7 %en 9 mois), précise la dernière étude de Cushman and Wakefield qui note l’étroitesse de l’offre de grande taille. Car excepté la fin des travaux du Carré Michelet au début 2019, aucune offre neuve ne viendra alimenter le marché immobilier de La Défense durant la première période de l’année prochaine. Il faudra attendre la fin 2019 et le début de l’an 2020 pour voir les projets Trinity et Alto être livrés. Ces deux projets viseront une moyenne de 550 euros par mètre carré et par an. « Sans pour autant revenir aux sommets de 2009-2011, le loyer de première main de La Défense possède encore un indéniable potentiel de croissance supplémentaire », précise CW.

La relative stabilité du loyer moyen de seconde main à 420 €/m2/an (+2 %) cache, de son côté, un étagement assez large des valeurs avecs une concentration des prises à bail entre 390 et 430 €/m2/an, précise CW. Dans le même temps, et face à l’absence d’offre neuve à court terme, plusieurs propriétaires ont relevé à 450-500 €/m2/an les loyers de présentation de leurs bureaux récents ou rénovés.

L’absence de livraisons de nouveaux projets et la chute des disponibilités immédiates en offre de seconde main continue d’alimenter le repli du taux de vacance des bureaux de La Défense, qui est tombé fin septembre à 4,9 %. Ainsi le taux de disponibilité de l’offre immobilière du quartier d’affaires est passé à la fin du troisième trimestre à 160 000 mètres carrés. Le quartier de l’ouest parisien passe en-dessous de la moyenne francilienne déjà très basse (5,3 %) et creuse l’écart avec son voisin de Péri-Défense (13 %) et l’ensemble du Croissant Ouest (10,4 %), note CW.

La Défense va bien et même très bien. Alors qu’au début de la décennie La Défense tentait de faire oublier sa célèbre affaire « Jean Sarkozy », le quartier sombra dans une autre crise, celle-là touchant au business même. Avec de nombreux départs d’entreprises et l’arrivée de nouvelles tours, le taux de vacance du quartier d’affaires de l’ouest parisien avait bondit au-delà les 12 %, un niveau record. A cette époque un bashing en règle s’abat sur le modèle du plus grand quartier d’affaires européen. Mais grâce à des baisses des loyers et de fortes mesures d’accompagnement opérés par les propriétaires, les buildings du quartier ont fini par se remplir. Mais que cela fût long…

Et attendant l’arrivée de nouveaux bâtiments dans le quartier comme les tours Trinity, Alto ou Landscape à partir de la fin de l’année, l’offre se raréfie permettant de faire tomber le taux de vacance à 5 %, du jamais vu depuis une dizaine d’années. Au début de l’année La Défense ne disposait plus que de 164 000 mètres carrés d’espaces de bureaux vacants, principalement localisés dans des immeubles anciens.

Pourtant l’année passée n’aura pas été mirobolante sur le marché des transactions avec seulement 135 000 mètres carrés de demandes placées, dont 15 000 durant le quatrième trimestre 2018.

Un seul deal pour une surface supérieur à 10 000 mètres carrés

« Ce fut moins le manque de transactions d’envergure que leur taille plus réduite qui a fait défaut au quartier d’affaires de l’ouest parisien », explique Cushman & Wakefield, dans sa dernière étude. Sur les sept signatures de plus de 5 000 mètres carrés intervenues l’année dernière (contre six en 2017), une seule a dépassé les 10 000 mètres carrés, celle de Dalkia dans la tour Europe.

« Sur ce créneau de 1 000 à 5 000 mètres carrés, le repli de – 22 % en un an mérite pourtant d’être nuancé au regard d’une année 2017 record, détaille C&W. Le volume de commercialisation sur ce créneau est d’ailleurs resté en 2018, très supérieur à sa moyenne décennale (49 000 mètres carrés). Il n’y a guère que les transactions de moins de 1 000 mètres carrés pour égaler leur temps de passage 2018 ».

Le loyer moyen de transaction des surfaces de première main s’est établi en moyenne à 480 €/m2/an en 2018 (+7% en un an), précise C&W. Cette valeur correspond à des signatures intervenues sur des surfaces restructurées, dans un contexte d’étroitesse de l’offre et à l’aube de livraisons d’immeubles hautement qualitatifs. « Autant d’éléments convergeant vers le franchissement de la barre des 500 €/m2/an à court terme », estime, le broker immobilier.

Mais cette évolution, tout comme le maintien d’un bas niveau de vacance restent conditionnés à une commercialisation réussie des futures tours tout cela dans un contexte de concurrence avec la centralité parisienne mais aussi avec la Péri-Défense et ses loyers plus accessibles. Le loyer moyen de seconde main (420 €/m2/an) progresse, quant à lui, modérément d’une année sur l’autre (+2 %). Face à une offre immédiate au plus bas et dans l’attente des livraisons de 2019, certains propriétaires avisés ont ainsi saisi l’occasion de relever les loyers de leurs bureaux les plus qualitatifs.