Les tours T1 et T2, propriété depuis leur construction d’Ivanhoé Cambridge vont bientôt changer de main. Entièrement occupées par Engie (l’ex GDF Suez), ces deux tours totalisant 88 600 m² ont vu leurs baux renouvelés il y a quelques semaines pour une période de douze ans.

La foncière française Gecina a annoncé avoir signé ce mercredi 3 juin une promesse d’achat auprès d’Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec, pour 1,24 milliard d’euros, acte en main, portant sur le siège historique du Groupe PSA, avenue de la Grande Armée à Paris ainsi que sur les tours T1 et T2 à La Défense. « Ces ensembles immobiliers aux profils très complémentaires s’inscrivent parfaitement dans la stratégie de recentrage du Groupe sur le marché du bureau. Avec cette acquisition, Gecina réaffirme son leadership dans les meilleures zones de bureaux d’Ile-de-France » explique Gecina dans un communiqué.

Cette opération sera relutive grâce à un rendement économique net immédiat de 5% environ, permettant à Gecina de revoir à la hausse sa prévision de résultat net récurrent part du groupe 2015 avec une croissance attendue supérieure de 6% par rapport à 2014, indique Gecina.

L’opération devrait être finalisée entre la mi-juillet et la mi-août 2015 après la levée des conditions suspensives usuelles. Compte tenu notamment des liens actionnariaux entre Ivanhoé Cambridge et Gecina, cette opération prendra la forme d’une convention réglementée. Elle a été approuvée à l’unanimité par le Conseil d’administration de Gecina (à l’exception des administrateurs proposés par le concert formé par Ivanhoé Cambridge et Blackstone qui n’ont pas pris part au vote conformément à la procédure des conventions réglementées et au règlement intérieur du Conseil d’administration) après analyse du rapport de l’expert immobilier mandaté par CBRE ainsi que des rapports des experts immobiliers et financiers indépendants de Cushman & Wakefield et EY mandatés par le Conseil d’administration. L’opération sera soumise à l’assemblée générale des actionnaires qui se tiendra en avril 2016 dans le cadre de la procédure des conventions réglementées, précise Gecina.

De son côté, Ivanhoé Cambridge va augmenter sa participation dans Gecina passant de 21 à 23%. Le concert, géré par Blackstone, est actionnaire de Gecina à hauteur de 29,8 %.

Après une bonne année 2014, avec plus de 250 000 m² de bureaux placés à La Défense, l’année 2015 semble bien commencée. En ce premier trimestre, seuls La Défense et Paris ont vu leur volume de commercialisation progresser par rapport à 2014 (respectivement +13 % et +16 % d’une année à l’autre). Ce résultat, certes encourageant doit être nuancé, note DTZ dans son rapport trimestriel. Si 16 900 m² de bureaux ont été commercialisés entre janvier et mars 2015, le chiffre reste en-dessous de la moyenne de 40 500 m² pour cette même période depuis 2004. Cependant par rapport au premier trimestre de 2014 la demande placée en 2015 est plus de deux fois supérieure (7 000 m² en 2014).

Des mouvements d’envergure avaient très fortement boosté l’activité en 2014 avec notamment AXA IM dans Majunga (26 288 m²), KPMG dans Eqho (40 468 m²) ou encore Euronext dans Praetorium (10 132 m²). En ce début d’année, ils ont fait totalement défaut. Les surfaces inférieures à 1 000 m² ont représenté 4 500 m² soit 26 % (+ 18% par rapport à 2014) de la demande placée; les surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m² ont elles représenté 12 400 m² soit 74 % (+ 11 % par rapport à 2014) de la demande alors que celles supérieures à 5 000 m² ont été absentes. La tendance va s’inverser dans les prochains mois. Saint-Gobain devrait signer officiellement sa prise à bail pour 49 000 m² dans la future tour M2 qui va être construite par Generali; Allianz devrait signer 9 000 m² dans la tour CBX (Tour Dexia) et B2V à signé jeudi 16 avril 11 000 m² dans l’immeuble le Between. Par ailleurs l’immeuble Zephyr (ex Elysée La Défense) –dont les travaux de rénovation menés par son propriétaire Groupama doivent commencer cette année– pourrait trouver preneur dès cette année. On parle de plusieurs utilisateurs intéressés pour occuper la totalité du bâtiment qui développera 38 500 m².

Après la prise à bail d’AXA IM dans Majunga, le loyer prime reste inchangé, s’établissant à 540 €/m²/an (valeur faciale) à la fin mars 2015 contre 560 €/m²/an un an plus tôt. La valeur locative moyenne de première main s’est, quant à elle, contractée de 11 %, passant de 470 €/m²/an fin 2014 à 420 €/m²/an à la fin du 1er trimestre 2015. Cependant DTZ détaille dans son rapport qu’il faut être « prudent » quant à cette valeur, qui ne fait référence qu’à une seule transaction qui plus est, réalisée sur des bureaux restructurés. Les valeurs locatives de seconde main à La Défense ont, quant à elles, été beaucoup moins volatiles, n’enregistrant qu’une hausse modeste de 2% en un an, pour se positionner à 430 €/m²/an à la fin du 1er trimestre.

Malgré une bonne année 2014 le taux de vacance restait important à la fin de l’année dernière avec 409 000 m² soit 12,5 %. Un chiffre largement alimenté par des libérations de surfaces mais surtout par la livraison de la tour Majunga (63 700 m²) et D2 (48 700 m²). Bien qu’élevé, le taux de vacance de La Défense, continue à diminuer (-11 % en un an et -14 % par rapport à la fin 2014) pour représenter 390 000 m² à la fin mars 2015 soit 11,9 %. Le taux de vacance reste en revanche parmi les plus élevés d’Ile-de-France (7,6 %), après celui du Croissant Ouest (13,0 %).

Cette décrue pourrait s’accentuer en raison de l’absence de livraison de nouvelles surfaces de bureaux en 2015 et 2016. La baisse ne pourra cependant s’installer qu’à condition que le niveau de la demande placée reste soutenu et que le volume des libérations se stabilise à défaut de se réduire.