Un an après le début du premier confinement, Cushman & Wakefield France vient de publier une étude sur les acteurs du coworking qui doivent faire face à la crise sanitaire et économique. Wojo, Space, Kwerk, Regus, WeWork,… les grands acteurs sont tous présents depuis de nombreuses années dans le quartier d’affaires de La Défense. Alors que les traditionnels baux 3/6/9 sont remis en question par de plus en plus d’entreprise désireuses de souplesse, les acteurs du coworking et des espaces flexibles jouent plus que jamais leurs cartes mais doivent faire face à plusieurs défis.
« La crise sanitaire et économique qui frappe le monde et la France depuis mars 2020 a privé les entreprises de la visibilité nécessaire pour s’engager dans des projets immobiliers, en changeant profondément leur rapport aux espaces de bureaux », affirme Cushman & Wakefield dans son étude. Si la crise sanitaire n’a pas été un déclencheur, elle a été cependant un accélérateur du besoin croissant de flexibilité des entreprises pour leurs modes d’organisation et de travail.
« Dans ce contexte, la galaxie de ces différents types d’espaces s’élargit, et le rôle du bureau dit ‘classique’ est en train d’évoluer. En parallèle, les solutions d’espaces de travail de type ‘Plug and Play/Work’ sont de plus en plus plébiscitées pour leur rapidité d’aménagement, leurs équipements et services intégrés, et l’agilité de leur durée d’engagement », estime Cushman & Wakefield.
Lors du premier confinement, de nombreuses entreprises installées dans des espaces de coworking avaient rapidement eu la possibilité, selon leurs engagements contractuels, de stopper leur contrat, voire de le faire évoluer, pour éviter tout frais supplémentaire ou mieux répondre à un besoin de mobilité des espaces au sein de leur portefeuille. Une souplesse que les baux classiques n’offrent pas.
« L’approche des entreprises se tourne aussi vers l’exploration d’une stratégie immobilière à plus long terme. La durée des contrats de prestations de services s’envisage de plus en plus sur une période de vingt-quatre mois, dans la perspective d’un rééquilibrage d’intérêts face à l’effort d’une politique tarifaire revue à la baisse, mais également avec la commodité de loyers intégrant l’ensemble des coûts, sans craindre de hausse non prévue », indique l’étude qui estime qu’à l’horizon 2021-2022, le nombre de demandes pour ce type devrait augmenter, boosté notamment par la démocratisation du télétravail au sein des entreprises, levier de croissance du coworking et des espaces flexibles. Et pour Cushman & Wakefield sur le plus long terme, ces entreprises voudront probablement augmenter la qualité servicielle de leurs bureaux, pour recréer un code de bureaux avec une dimension servicielle des sites, plus tournés vers la convivialité et le « bien-être ».
« La crise économique et sanitaire a mis en lumière un besoin croissant d’agilité des entreprises, confrontées à davantage d’incertitudes quant à leurs carnets de commandes, à des changements rapides de leur organisation et de leur masse salariale, mais également à la nécessité d’une présence effective pour certains métiers comme les ressources humaines et la formation. L’expertise d’un conseil éclairé sur ce sujet complexe révèle le besoin d’accompagnement des entreprises dans leurs choix de localisations, d’approche humaine et avertie dans la recherche de la meilleure proposition immobilière possible, de façon à coller au plus près de leurs besoins réels, dans le cadre d’une stratégie flexible pérenne et cohérente », analyse Audrey Wozniak, Flex community officer à Cushman & Wakefield.
Si les entreprises utilisatrices continuent de signer des postes de travail dans des espaces flexibles et de coworking, les acteurs du marché flexible demeurent, quant à eux, plus attentistes dans leurs stratégies d’expansion à court et moyen termes. Le volume des transactions d’espaces flexibles en Ile-de-France a diminué de près de 80 %, notamment en ce qui concerne les surfaces de bureaux supérieures à 1 000 mètres carrés, indique Cushman & Wakefield. L’an passé, l’activité des bureaux flexibles privatifs s’est révélée plus résiliente que les autres branches de la galaxie des espaces flexibles (coworking, espaces événementiels, makerspaces…), avec un nombre de prises à bail plus élevé. Cette situation rend compte d’un changement de configuration dans le paysage du « flexible », où ces bureaux privatifs « plug and play / work » et serviciels correspondent à une réelle demande de la part des utilisateurs finaux, de mixer flexibilité et personnalisation d’un « espace à soi et pour soi », poursuit Cushman & Wakefield.
« Les acteurs des espaces flexibles seront le fer de lance d’un changement de paradigme vers un immobilier d’entreprise hybride de plus en plus tourné vers le système hôtelier, axé sur le bien-être des individus et des services de plus en plus développés, confie Magali Marton, la directrice des études chez Cushman & Wakefield. Leur montée en puissance sur le marché immobilier induira indéniablement un repositionnement de certains opérateurs sur ce segment, y compris les classiques. L’adaptation est la clé ».
Les centres de coworking semblent avoir encore un bel avenir. Un nombre limité de fermetures d’espaces de coworking ou d’espaces flexibles a été observé en France et les normes sanitaires mises en place par leurs différents opérateurs face à la pandémie ont permis le maintien de leur activité depuis le début de la crise. La résilience des entreprises proposant des espaces flexibles varie très fortement d’un acteur à l’autre, selon la nature de l’activité, la taille de la structure entrepreneuriale, la qualité des services mis à disposition, et la valeur intrinsèque des localisations proposées aux clients finaux. De même, le taux de remplissage des espaces ne découle pas seulement d’un sujet de localisation géographique, mais aussi de la perspicacité de l’offre servicielle, et de l’adéquation des équipements professionnels proposés. En dépit d’une séquence difficile, les acteurs du coworking et des espaces flexibles devraient affirmer leur place singulière, et, in fine, s’imposer dans le paysage immobilier de demain.
