2016 démarre très fort pour le marché immobilier de La Défense après une année 2015 assez difficile. Plus de 74 000 m² de bureaux ont été commercialisés au cours du premier trimestre, signant la meilleure performance de ce marché pour un trimestre d’ouverture depuis 2009.
Ce début d’année a été dopé par quatre grandes transactions supérieures à 5 000 m² dont celle de Deloite qui a pris 30 500 m² dans la tour Majunga propriété d’Unibail-Rodamco et celle d’IMS Health avec 11 000 m² dans la tour D2 de Sogecap représentant 55 100 m² (74 % de part placé). La dynamique continue aussi d’être porteuse pour les surfaces de bureaux de taille intermédiaire (de 1 000 à 5 000 m²) avec neuf transactions relevées au cours du premier trimestre 2016 pour un volume total de 16 700 m² (23 %). Quant aux transactions des surfaces inférieures à un millier de mètre carrés elles ont représenté 2 600 m² placés (3%). La moitié de ces mouvements sont des déménagements d’entreprises installées dans les secteurs périphériques de La Défense, note Cushman and Wakefield (CW) dans sa dernière étude alors que ces dernières années, ils étaient plutôt endogènes.
Le loyer prime se maintient à 540 €/m²/an (valeur faciale) au cours du premier trimestre 2016. Le retour des prises à bail sur des immeubles neufs fait grimper la valeur moyenne du loyer de transaction des bureaux de première main, positionnée à 480 €/m²/an au premier trimestre 2016, en hausse par rapport aux 440 €/m²/an relevés en 2015. Le différentiel est important entre le positionnement des valeurs entre les immeubles restructurés et ceux réellement neufs proposant des loyers faciaux nettement supérieurs à 500 €/m²/an.
La valeur moyenne des transactions de bureaux de seconde main se positionne, quant à elle, à 410 €/m²/an, en légère baisse par rapport à 420 €/m²/an pour l’ensemble des prises à bail de 2015. Cette moyenne cache là encore des différences importantes selon la qualité des surfaces transactées : loyers faciaux supérieurs à 450 €/m2/an sur le Triangle de l’Arche, Opus 12, ou encore CB21, de 315 à 370 €/m²/an sur la tour Franklin ou la Grande Arche.
Cette bonne performance de ce début d’année a permis au taux de vacance de continuer sa décrue pour passer à 9,5 % contre 11,9 % un an plus tôt. Un chiffre qui pourrait passer autour des 8 % d’ici la fin de l’année selon les estimations de CW. A la fin mars le quartier d’affaires totalisait toujours selon l’étude de CW 310 000 m² de bureaux vacants disponibles immédiatement contre 409 000 à la même période en 2015. A titre de comparaison le taux de vacance est de 7,1% en Ile-de-France et de 4,2% pour QCA (quartier central des affaires de Paris).
L’essentiel de cette offre se concentre, sur des surfaces supérieures à 5 000 m² qui représentent près de 277 000 m² de bureaux vides, en baisse de 18% en trois mois. Les prises à bail de Deloite et IMS Health sont ainsi venues entamer les disponibilités de première main (113 000 m²) devenues minoritaires dans la composition de l’offre de grand gabarit.
Sur le segment des surfaces intermédiaires (de 1 000 à 5 000 m²), l’offre reste stable avec 28 000 m² de bureaux disponibles immédiatement. Un volume relativement faible estime cependant CW si l’on considère le rythme moyen de transactions observé au cours des cinq dernières années (44 000 m²). La situation ne devrait pas changer beaucoup durant les douze prochains mois puisque seulement 10 000 m² viendront alimenter ce marché en sous offre.
La situation ne sera guère plus porteuse pour l’offre neuve ou restructurée d’ici 2019. A peine 20 000 m² de bureaux encore disponibles à la commercialisation seront livrés en 2016 via la restructuration des immeubles Ampère + et Les Villages 3 et 4. En 2017, l’offre neuve se limitera aux seuls 38 500 m² développés par Groupama dans le projet Window, dont la livraison est annoncée en fin d’année. L’année 2018 devrait, quant à elle, voir la réalisation de la tour Trinity soit 48 900 m² de bureaux neufs développés par Unibail-Rodamco, dont le chantier a démarré en ce début d’année. Suivra début 2020 la livraison de la tour Alto avec ses 51 000 m² financée par le fonds souverain Abu Dhabi Investment Authority (ADIA).
