Alors que le premier trimestre 2015 aura été particulièrement calme sur le front du marché immobilier des bureaux à La Défense avec moins de 15 000 m² placés, l’activité du second trimestre a connu un rebond avec 37 000 m² commercialisés lors des trois derniers mois. Cependant après une très belle année 2014 avec plus de 250 000 m² commercialisés, ce premier semestre reste en recul par rapport à celui de l’année dernière avec 50 700 m², soit une régression de 49% en un an.
Totalement absents lors du premier trimestre 2015, les mouvements d’envergure ont fait leur grand retour à La Défense en ce second trimestre avec trois réalisations enregistrées dont B2V qui a loué auprès d’Eurosic 9 700 m² dans l’immeuble Between. Lors de ce premier semestre 2015 les transactions supérieures à 5 000 m² ont ainsi représenté 48% du marché soit 24 500 m² (avec un recul de 65 % par rapport à la même période en 2014) tandis que celle de 5 000 m² à 1 000 m² ont représenté 35 % soit 17 700 m² (avec un recul de 19 % par rapport à 2014). En revanche les petites surfaces inférieures à un millier de mètres carrés ont bondi de 32 % en un an pour représenter 17 % de part des transactions soit 8 400 m² placés.
Selon la dernière étude de DTZ, le stock reste très conséquent au regard des capacités d’absorption du marché (186 900 m² placés en moyenne par an depuis dix ans). Toutefois, la baisse du stock vacant observée à La Défense depuis le début de l’année pourrait se poursuivre au cours des prochains mois, puisqu’aucune offre neuve ne devrait venir alimenter le marché d’ici à fin 2016. Mais ces prévisions ne pourront se produire qu’à condition que le niveau de la demande reste soutenu et que le volume des libérations se stabilise à défaut de se réduire, note DTZ.
Représentant 330 000 m² de bureaux immédiatement disponibles, les grandes surfaces restent nettement majoritaires dans le stock vacant (83% des disponibilités totales) et sont en grande partie constituées de surfaces neuves (plus de la moitié du stock) comme les tours Carpe Diem, D2 et Majunga. Ayant suivi des évolutions contraires, les petites (-1% en un an) et moyennes surfaces (+9% en un an) s’établissent, quant à elles, respectivement à 8 100 m² et 53 900 m² à la fin du 1er semestre 2015.
Quant à la valeur des loyers, le loyer prime(1) demeure stable d’un trimestre à l’autre s’établissant à 540 €/m²/an (valeur faciale) fin juin 2015. La valeur locative moyenne de première main(2) s’est, quant à elle, contractée de 11%, passant de 470 €/m²/an fin juin 2014 à 420 €/m²/an à la fin du 1er semestre 2015. Cependant DTZ souligne que cette valeur, ne fait référence qu’à une seule transaction qui en plus est réalisée sur des bureaux restructurés.
Beaucoup moins volatile, le loyer moyen de transactions des bureaux de seconde main(3) à La Défense a enregistré une hausse très modeste (+2% en un an), pour se positionner à 410 €/m²/an à la fin du 1er semestre 2015. A cette valeur faciale, il convient d’appliquer une décote de l’ordre de 20% par le jeu des mesures d’accompagnement.
(1) Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue.
(2) Le loyer moyen de 1ère main correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Il est exprimé en euro HT-HC par m² et par an.
(3) Le loyer moyen de seconde main correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Il est exprimé en euro HT-HC par m² et par an.
