La Défense continue de souffrir du Covid-19. Le marché des transactions immobilières du quartier d’affaires a une nouvelle fois été impacté au cours du troisième trimestre comme ce fût déjà le cas entre avril et juin dernier. Hormis la concrétisation du deal de Total dans le futur complexe The Link -qui était attendu de longue date-, le second trimestre 2020 n’avait vu que 11 400 mètres carrés de bureaux trouver preneur.
Entre juillet et septembre il y a certes eu un léger mieux avec 28 100 mètres carrés commercialisés mais cela reste bien faible par rapport aux dernières années. Cette relative bonne performance qui sauve les meubles est due à la décision de Sopra Steria de s’installer en fin d’année prochaine dans les 22 000 mètres carrés de l’immeuble Latitude actuellement en cours de travaux. Les autres transactions conclues durant ces trois mois d’été portent notamment dans l’immeuble Colisée Défense avec EDF pour 1 100 mètres carrés et Vermeg pour 545 mètres carrés.
« Le quartier d’affaires a encaissé un choc exogène qui invite de nombreuses entreprises à repenser, différer, voire redimensionner leurs projets immobiliers et nécessitera plusieurs trimestres pour voir émerger un nouveau paradigme », estime dans sa dernière étude Cushman & Wakefield.
Les loyers moyens de transaction des surfaces de première et de seconde main sont pour l’heure maintenus respectivement à 480 euros par mètres carrés et par an et 470 euros par mètres carrés et par an, note Cushman & Wakefield qui rajoute que la combinaison de transactions de seconde main qualitatives en « haut de fourchette » et de prises à bail de première main dans leur tranche basse maintiennent un écart singulièrement faible. Mais cela ne devrait pas durer vu le taux de vacance qui est appelé à grimper dans les mois à venir malgré des mesures d’accompagnement déjà élevées. Ces valeurs devraient donc se repositionner rapidement pour se fluidifier, estime Cushman & Wakefield.
Mais alors que La Défense peine à observer de nombreuses transactions immobilières, les livraisons et libérations de surfaces, s’accentuent faisant passer le taux de vacance fin septembre à 7,5 % après un taux historiquement bas de 4,9 % fin 2019. A la clôture du troisième trimestre les statistiques d’Immostat avaient enregistré 264 000 mètres carrés de bureaux vacants, soit un volume en hausse de 65 % depuis fin 2019.
Et la situation ne va pas vraiment s’arranger de sitôt puisque d’ici la fin de l’année trois gros projets sont attendus : Alto (51 000 mètres carrés), Trinity (49 000 mètres carrés) et Eria (24 000 mètres carrés). Toutefois Trinity devrait accueillir sur quelques niveaux son propriétaire Unibail-Rodamco-Westfield. L’immeuble Eria devrait, sauf surprise -les discussions sont toujours en cours- héberger le futur campus Cyber Défense. Le début 2021 sera aussi marqué par la livraison des 68 000 mètres carrés de Landscape. A cette nouvelle offre premium s’ajoute une offre importante de seconde main disponible immédiatement ou dans les prochains mois.
Mais à La Défense il y a un problème de fond. Si le plus grand quartier d’affaires d’Europe continue d’enregistrer des transactions, parfois importantes à l’image de Total, il s’agit avant tout de mouvements endogènes comme des regroupements ou des simples déménagements. A contrario ces dernières années il y a plus de départs d’entreprises du quartier comme EDF (de l’ancienne tour Cèdre), d’Orano (issu de la scission d’Areva) ou encore de Canon, que de grosses arrivées depuis l’extérieur.
« Face à l’offre pléthorique attendue à La Défense, les qualités intrinsèques des immeubles, la centralité d’emplacement et le juste (re)dimensionnement des loyers pourraient faire la différence », ajoute Cushman & Wakefield. Mais la crise sanitaire du Coronavirus pourrait avoir des conséquences néfastes pour La Défense. Depuis le confinement -et dans une moindre mesure les dernières grèves dans les transports- les entreprises ont réadapté la façon de faire travailler leurs collaborateurs avec le recours en masse au télétravail. Même s’il est encore trop tôt pour en tirer des conséquences, il fort vraisemblable que de nombreuses firmes convaincues par le télétravail réadapteront plus ou moins fortement à la baisse leurs besoins de surfaces de bureaux. Livraisons massives de bureaux et Coronavirus, voilà deux défis auxquels va devoir faire face La Défense dans les prochaines années.
