Une chose est sûre : 2019 n’aura pas été un grand cru pour le marché immobilier de La Défense. L’année dernière ce sont 147 600 mètres carrés de bureaux qui ont été commercialisés dans le quartier d’affaires, un volume d’activité en demi-teinte. Après six mois dans le rouge, la demande placée au cours des deux derniers trimestres 2019 (plus de 90 000 mètres carrés) a finalement enregistré une meilleure dynamique (+8 % par rapport à 2018). Mais ce niveau reste cependant en retrait de la moyenne décennale de 168 000 mètres carrés. « Les ingrédients propices au décollage de ce marché sont en place depuis plusieurs trimestres », estime le broker Cushman & Wakefield, dans sa dernière étude trimestrielle.
L’année dernière n’a donc pas été marquante dans les prises à bail d’entreprises. Sur les six signatures de plus de 5 000 mètres carrés intervenues en 2019 (contre sept en 2018), seulement deux dépassent 10 000 mètres carrés. Il y a celle du coworker WeWork dans Les Collines de l’Arche (13 950 mètres carrés) et celle d’Adecco dans Cœur Défense (11 700 mètres carrés). Car depuis 2016 La Défense souffre d’un manque de grandes transactions.
Dans le même temps, les surfaces de taille intermédiaire continuent de jouer à plein leur rôle de relais de croissance. Ce segment de 1 000 à 5 000 mètres carrés affiche ainsi son deuxième meilleur score de la décennie, pour un volume de 76 500 mètres carrés (+20 % en un an). Sur les trente-quatre transactions enregistrées sur ce créneau, pas moins de neuf dépassent d’ailleurs les 3 000 mètres carrés, avec à leur tête WeWork, GE Money Bank ou encore Petites Affiches.
Un taux de vacance à 4,9 % qui va bondir en 2020
Le loyer moyen de transaction des surfaces de première main se replie très légèrement à 470 euros par mètre carré et par an en 2019 (-2 % en un an), note Cushman & Wakefield dans sa dernière étude. Cette valeur correspond à un nombre réduit de signatures intervenues sur des surfaces restructurées dans des immeubles existants. Le loyer moyen de seconde main reste, quant à lui, stable d’une année sur l’autre à 430 euros par mètre carré et par an. Derrière ce statu quo, les signatures de l’année, très étagées, sont restées comprises le plus souvent entre 430 et 490 euros par mètre carré et par an, avec un certain nombre de dépassements au-delà des 500 euros par mètre carré et par an pour des surfaces très qualitatives.
Au 31 décembre 2019 La Défense disposait d’un parc de 159 000 mètres carrés de bureaux vacants pour un taux de vacance de 4,9 %. Un taux historiquement très bas qui va toutefois bondir dans les prochains mois. En effet sont attendues les livraisons de nombreux projets comme les tours Trinity (49 000 mètres carrés), Alto (50 000 mètres carrés) ou encore Landscape (64 000 mètres carrés). A cela on peut ajouter d’autres immeubles comme Latitude (21 600 mètres carrés) et Being (12 000 mètres carrés).
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