Il y a encore un an certains oiseaux que l’on aurait pu qualifier de mauvais augure prédisaient un avenir sombre pour La Défense. Les milliers de mètres carrés de nouveaux bureaux s’ajoutant à la crise sanitaire auraient sonné le glas du plus grand quartier d’affaires d’Europe. Mais La Défense en a vu passer d’autres, même si cette crise reste violente.

Un peu plus de 91 000 mètres carrés de bureaux ont été commercialisés au cours du premier semestre 2021 à La Défense. Mis à part l’effet déformant de la prise à bail de Total dans The Link l’an passé, il faut remonter à 2016 pour retrouver un tel volume d’activité à mi-année. « Le retour progressif des salariés au bureau et plusieurs signaux d’embellie économique pourraient entretenir cette bonne dynamique », estime Cuhsman & Wakefield dans sa dernière étude. Cette performance, La Défense la doit à son nom et aussi à ses équipements. Si ces dernières années une grande partie des transactions étaient endogènes, La Défense réussit enfin à séduire des entreprises basées ailleurs, dans ce que l’on appelle la péri-Défense ou bien la petite couronne.

Avec des prix revus à la baisse, les propriétaires de tours n’hésitent plus à diviser leur surface dès mille mètres carrés -et même moins-, une chose qui était impensable il y a encore cinq ans. Et la stratégie semble payer, des entreprises basées en dehors du quartier se tournent désormais vers La Défense. Ainsi Wordline va quitter Bezons (95) pour s’établir dans la tour Voltaire, Cromology transférera son siège de Levallois au sein du Carré Michelet et Fujitsu va dire adieu à Asnières-sur-Seine pour intégrer la tour Alto.

« La situation est peu usuelle du côté des valeurs locatives de transaction, avec un loyer de seconde main (490 euros/mètres carrés/an) supérieur à celui de première main (460 euros/mètres carrés/an). Plusieurs signatures de bureaux neufs dotés d’une localisation secondaire se sont en fait effectuées pour des loyers inférieurs à ceux d’immeubles de seconde main qualitatifs et situés en cœur de transports. Compte tenu de l’effet ciseau d’une offre abondante et d’une demande exprimée en rémission, le bon ajustement des loyers (et des mesures d’accompagnement) sera décisif pour se différencier de la concurrence », note Cuhsman & Wakefield.

La Défense va plutôt bien mais tout n’est pas rose. Le taux de vacance établi à 12,30 % à la fin juin reste toujours historiquement élevé, la faute aux livraisons récentes des tours Trinity, Alto ou Landscape. La digestion risque d’être longue, d’autant que de nouvelles surfaces seront livrées d’ici les deux prochaines années avec notamment Aurore (37 000 mètres carrés) et Hekla (74 000 mètres carrés) sans compter les plus petits programmes rénovés dont Akora (16 500 mètres carrés), Watt (10 000 mètres carrés) et Being (12 000 mètres carrés). Et il ne faut pas oublier Trinity et Alto, qui sont toujours majoritairement vides. Pour garder la forme, le quartier d’affaires de l’Ouest parisien va donc devoir continuer à performer à ce même rythme et même à faire mieux.

« Compte tenu de l’offre disponible à six mois -237 000 mètres carrés- quand bien même la moitié de ce volume se voyait commercialisée, le taux de vacance du quartier d’affaires pourrait tangenter les 18 % à 20 % d’ici la fin de l’année 2021 », précise Cuhsman & Wakefield.

De nouvelles règles pour l’agrément des bureaux en Île-de-France. « Afin de s’adapter aux conséquences de la crise sanitaire, notamment le recours accru au télétravail, les services de l’État en Île-de-France vont appliquer de nouvelles orientations pour l’octroi d’agrément aux projets de construction de bureaux. Cette actualisation est entrée en vigueur le 6 septembre », indique le Préfet de la région Île-de-France.

L’ensemble des projets franciliens de construction de bureaux doivent recevoir un agrément de l’État. Cette procédure, spécifique à l’Île-de-France, permet d’orienter les choix de localisation des bureaux afin de favoriser l’équilibre entre l’offre de logements et celle de bureaux.

« Dans le but de renforcer cet équilibre et d’accompagner plus encore les territoires, notamment ceux nouvellement desservis par les lignes de transports en commun, l’État a choisi d’ajuster les modalités d’octroi des agréments. Ces dispositions interviennent après une concertation avec tous les acteurs », précise la préfecture.

Pour le quartier d’affaires les services de l’État conservent les dispositions spécifiques. Toutes les opérations prévues dans le document d’orientation « La Défense Seine Arche : stratégie 2025 » seront agréées « sous réserve d’une desserte satisfaisante par les transports collectifs ». Concernant les opérations de construction neuves non prévues dans le document « La Défense Seine Arche : stratégie 2025 », ni dans les opérations d’aménagement en cours de réalisation (ZAC, PUP…), la recherche d’une mixité développant des logements (hors hébergement hôtelier) sera souhaitée, en particulier sur les franges du quartier d’affaires assurant la transition avec les autres quartiers des communes, explique la préfecture qui demandera aux développeurs de projets de justifier par un rapport spécifique.

Un comité de pilotage des équilibres logements/bureaux réunissant l’établissement public local Paris La Défense (PLD) et les services de l’État sera mis en place afin d’étudier « la pertinence des projets de bureaux » afin de définir à moyen terme « des orientations stratégiques de développement de l’Opération d’intérêt National (OIN) ».

Par ailleurs la préfecture indique que la réhabilitation des immeubles tertiaires sera recherchée et que des extensions pourront être agréées afin d’en faciliter la mise en œuvre.

En 2020, l’État a agréé au total 2,3 millions de mètres carrés de bureaux en Île-de-France. La Seine-Saint-Denis et les Hauts-de-Seine sont les deux départements où l’on agrée le plus de bureaux avec plus de 700 000 mètres carrés chacun.